Grondprijsbrief Hardenberg 2020

1. Inleiding

Voor het jaar 2020 is het zaak de Grondprijsbrief te herijken en daarmee de grondprijzen voor gemeentelijke woningbouw- en bedrijfskavels voor dat jaar op actueel niveau te brengen.

De Grondprijsbrief 2020 haakt aan op de (onlangs vastgestelde) Nota Grondbeleid 2020-2024 van de gemeente Hardenberg en paragraaf 2.2 van de Nota Grondexploitatie 2020.

De Grondprijsbrief 2020 is een openbaar stuk. Door middel van de jaarlijks vast te stellen Grondprijsbrief informeert het college van burgemeester en wethouders de Raad en anderen over de relevante ontwikkelingen op de markt en het vigerende grondprijsbeleid. Dit bevordert de transparantie van het gemeentelijk grondbeleid.

De Grondprijsbrief is het kader waarbinnen grondprijsonderhandelingen met derden plaatshebben. Daarbij kan het voorkomen dat specifieke marktomstandigheden nopen tot een afwijking van het staande beleid en in een bepaald geval 'maatwerk' nodig is. In die gevallen zal de Raad separaat tussentijds worden geïnformeerd.

2. Prijs van grond

De waarde van de grond wordt bepaald door dat wat er vanuit de bestemming op mogelijk is. De gemeente Hardenberg verkoopt haar gronden op marktconforme voorwaarden. Anders gesteld: verkoop van grond heeft plaats tegen een grondprijs die overeenkomt met de waarde van de grond in het (vrije) economische verkeer.

Om de marktconforme grondprijs van een perceel grond te kunnen bepalen bestaan verschillende methoden, afhankelijk van de functie van de grond. Voor woningbouw hanteert de gemeente de residuele grondprijsmethodiek. Voor bedrijfskavels geldt de comparatieve grondprijsbepaling. Voor maatschappelijke voorzieningen gaat de gemeente uit van een vaste grondprijs per vierkante meter.

Voor bijzondere grondverkopen die niet direct in een van de genoemde methodieken passen levert de gemeente maatwerk, veelal door het laten taxeren van de desbetreffende grond. In de nu volgende paragrafen werken wij deze uitgangspunten verder uit.

3. Ontwikkelingen in 2019 op de woningmarkt en grondprijsadvies voor 2020

Evenals vorig jaar heeft een extern adviesbureau onderzoek gedaan naar de ontwikkelingen op de Hardenbergse woningmarkt in relatie tot de te hanteren grondprijzen voor 2020. Uit het onderzoek komt naar voren dat de gemiddelde Vrij op naam-woningprijs in de regio Hardenberg in de periode najaar 2018 tot nu met 7,3% is gestegen. Aan de andere kant is een stijging van de bouwkostenindex over dezelfde periode zichtbaar van ca 4 procentpunten.

Bij een doorrekening van beide grootheden op de effecten op de residuele grondprijzen blijkt dat de Hardenbergse grondprijzen voor woningbouw in 2020 over de gehele linie met € 5 per vierkante meter verhoogd kunnen worden. Met deze verhoging zijn de gemeentelijke grondprijzen weer op marktconform niveau gebracht. Zoals bekend hanteert de gemeente in haar grondexploitaties een jaarlijkse index van 1% voor opbrengstenstijgingen. In de jaren 2018 en 2019 hebben wij om moverende redenen de grondprijzen ongewijzigd gelaten. Door nu een (geringe) generieke prijsverhoging van € 5 per vierkante meter door te voeren is de indexering van de grondprijzen over de jaren 2018-2020 daadwerkelijk geëffectueerd.

De gemeentelijke grondprijzen voor woningbouw zijn gedifferentieerd in bandbreedtes voor de categorieën vrijstaande woningen, twee-onder-een-kapwoningen, rijenwoningen en appartementen. Bovendien is onderscheid gemaakt in de kernen Hardenberg, Dedemsvaart, kleine kernen en de overige –kleinere- kernen. De voorgestelde verhoging van € 5 per vierkante meter is verwerkt in de ondergrens van de in de tabellen opgenomen bandbreedtes.

4. Grondprijzen voor woningbouw

Voor het bepalen van grondprijzen voor woningbouwkavels in de vrije sector hanteren wij de residuele grondprijsmethodiek. Daarbij geldt het gelaagd model, waarbij Hardenberg als hoofdkern de hoogste grondprijzen kent, passend in de residuele grondwaardebepaling. In deze methodiek is de grondwaarde de resultante van de commerciële waarde van het vastgoed na aftrek van de bouwkosten en bijkomende kosten.

Ter verduidelijking een rekenvoorbeeld:

Voorbeeld residuele grondprijsberekening
Commerciële waarde woning v.o.n. en inclusief btw: € 250.000
Idem na aftrek 21% btw: € 206.600
Af: bouwkosten: € 120.000
Af: bijkomende kosten inclusief winst en risico: € 25.000

Restant: grondwaarde (kavelprijs), exclusief btw: € 61.600

Bij een woningprijs van € 250.000 v.o.n. hoort in het rekenvoorbeeld een grondwaarde van € 61.600. De bouwkosten worden meestal benaderd aan de hand van kengetallen per m³ en de bijkomende kosten vormen vaak een percentage van de becijferde bouwkosten. Wanneer de verkoopprijs van de woning van btw wordt ontdaan en met bouwkosten en bijkomende kosten wordt verminderd resteert de kavelprijs exclusief btw.

De residuele grondprijsmethodiek is transparant in opzet en geeft een nauwkeurig beeld van de marktconforme grondprijs. Discussie kan plaats hebben over de hoogte van de bouwkosten bij een verondersteld kwaliteitsniveau. Een nadeel van de methodiek is dat zij snel reageert op marktontwikkelingen. Als de woningbouwprijzen zakken heeft dat gevolgen voor de gemeentelijke grondprijzen. Wanneer een ondernemer erg goedkoop kan bouwen werkt dat in positieve zin door op de gemeentelijke grondprijs.

5. Grondprijzen woningbouw

De gemeente Hardenberg heeft zich in het verleden op het standpunt gesteld niet per se het 'onderste uit de kan' te willen hebben bij de verkoop van woningbouwkavels. In dat kader kon in jaren van economische neergang ook een stabilisatie van de grondprijzen voor woningbouw worden onderbouwd en verantwoord. Dit betekende dat wij sinds 2012 de gemeentelijke grondprijzen voor woningbouw en bedrijventerreinen ongewijzigd hebben gelaten.

In onderstaande tabel zijn de aangepaste grondprijzen per type woning per kern (per m2/stuk en exclusief btw) per 1 januari 2020 opgenomen:

Hardenberg

  • Rijwoning: € 185 - € 200/m2
  • 2^1 kap woning: € 185 - € 200/m2
  • Vrijstaande woning: € 190 - € 205/m2
  • Appartement: € 21.000 - € 65.000/st.

Dedemsvaart

  • Rijwoning: € 180 - € 195/m2
  • 2^1 kapwoning: € 180 - € 195/m2
  • Vrijstaande woning: € 185 - € 200/m2
  • Appartement: € 21.000 - € 40.000/st.

Slagharen, Gramsbergen, Balkbrug en Bergentheim

  • Rijwoning: € 175 - € 190/m2
  • 2^1 kap woning: € 180 - € 195/m2
  • Vrijstaande woning: € 185- € 200/m2

Overige kernen

  • Rijwoning: € 165 - € 180/m2
  • 2^1 kap woning: € 165 - € 180/m2
  • Vrijstaande woning: € 170 - € 185/m2

Tot slot zij in dit verband gemeld dat voor het plan Marslanden II een afzonderlijke grondprijsvaststelling plaats heeft. Dit houdt verband met het feit dat in plan Marslanden II sprake is van zowel gemeentelijke kavelverkoop als de verkoop van bouwkavels door een ontwikkelaar. Zie onderstaande tabel voor de grondprijzen van gemeentelijke kavels in deelplan Marshoogte:

Marslanden II deelgebied Marshoogte € /m2 (exclusief btw)

  • Rijwoning goedkope koop tussenwoning: € 180
  • Rijwoning goedkope koop hoekwoning: € 170
  • Vrije sector middelduur rijwoning: € 185
  • Vrije sector middelduur hoekwoning: € 180
  • Vrije sector middelduur 2/1kap klein: € 190
  • Vrije sector duur 2/1 kap groot: € 195
  • Vrije sector duur vrijstaand: € 205

De grondprijzen voor de overige deelgebieden van plan Marslanden II worden herzien op het moment dat ze in exploitatie worden genomen.

6. Woningbouw in de sociale sector

De vaste kavelprijs voor een sociale huurwoning is € 15.000 bij een kavelgrootte van 150 m2. Bij een kavel voor een sociale huurwoning die groter is dan 150 m² worden de meerdere vierkante meters afgerekend tegen een marktconforme grondprijs volgens de residuele methodiek voor rijenwoningen.

Bij verkoop binnen 10 jaar van de sociale huurwoningen door de corporatie, vindt een nabetaling plaats: bij verkoop van het eerste jaar tot en met het vijfde jaar bedraagt de nabetaling € 4000 (exclusief btw) per kavel en van het zesde jaar tot en met het tiende jaar bedraagt de nabetaling € 2000 (exclusief btw) per kavel.

In de sociale huursector is het gebruikelijk ongeacht de omvang van de kavel en de feitelijke stichtingskosten, een vaste prijs per kavel of gestapelde eenheid vast te stellen. Deze grondprijsmethode maakt de vanuit ruimtelijke ordening en volkshuisvesting gewenste realisatie van sociale huur- en koopwoningen mogelijk. Voor de door woningcorporaties te realiseren sociale huurwoningen hanteert de gemeente een lagere grondprijs dan voor de vrijesectorwoningen. De gemeente draagt hiermee - samen met de corporaties - bij aan de klassieke volkshuisvestelijke doelstellingen. Commerciële overwegingen zijn hieraan ondergeschikt.

Als verkoopvoorwaarde bepaalt de gemeente, dat de huur van deze woningen niet hoger wordt dan de jaarlijks door het Rijk vastgestelde huurgrens, zodat de woningen bereikbaar zijn voor de betreffende doelgroep.

7. Woningbouw betaalbare koop

Onder een betaalbare koopwoning wordt verstaan een woning die in rijvorm wordt gebouwd en waarin de gangbare gebruikelijke basisvoorzieningen als een keuken en een badkamer zijn aangebracht zodat de koper zich zonder verdere (financiële) inspanningen meteen kan huisvesten.

Deze woningen worden vaak in projectvorm in grotere aantallen gebouwd. De vrij op naamprijs en de stichtingskosten zijn sterk afhankelijk van de aangeboden voorzieningen per woning en laten zich lastig uniformeren dan wel begrenzen. Bij toepassing van de residuele methodiek kunnen wij per project maatwerk leveren voor wat betreft de te hanteren grondprijzen en worden onduidelijkheden over de relatie/interpretatie van stichtingskosten versus grondprijzen zo veel mogelijk voorkomen.

8. Grondprijzen middenhuur

Onder de categorie middenhuur verstaan we vrijesectorhuurwoningen met een huurprijs vanaf het niveau van de sociale huur, dus vanaf € 720 per maand. Middenhuur verkleint het gat tussen sociale huur en koop en voorziet daarmee in een steeds grotere behoefte. Toch komt middenhuur dikwijls niet van de grond, veelal omdat een middenhuurwoning in de grondexploitatie minder oplevert dan een koopwoning. Een huurwoning is, vanwege de verhuurde staat, nu eenmaal minder liquide dan een koopwoning. Realisatie van middenhuur is daarom vaak onderdeel van een breed ontwikkelprogramma voor woningbouw in een bepaalde wijk of gebied.

De grondprijs voor een middenhuurwoning wordt bepaald aan de hand van een BAR (Bruto Aanvangsrendement) van rond de 4,5% (bron: STEC-advies middenhuur november 2019). De te hanteren BAR verschilt per regio en per betrokken belegger. In het algemeen valt te stellen dat de grondprijs voor een middenhuurwoning volgens deze rekenmethodiek zo'n 10% lager uitvalt dan die voor een koopwoning. Realisatie van middenhuurwoningen is vaak onderdeel van een totaaldeal waarbij voor de grondprijs voor deze categorie woningen maatwerk wordt toegepast.

9. Grondprijzen bedrijventerreinen

Voor het vaststellen van de grondprijzen voor bedrijfskavels hanteren wij de comparatieve methode. Dat houdt in dat wij de grondprijzen op een vergelijkend niveau met omliggende gemeenten vaststellen.

Onderstaande tabel biedt een overzicht van de grondprijzen voor bedrijfskavels per m2/stuk (exclusief btw):

  • Hardenberg Broeklanden (Zware) industrie: € 57,50 - € 60/m2
  • Hardenberg Broeklanden de Kop (Zware) industrie: € 60 - € 65/m2
  • Hardenberg Broeklanden Zuid (Zware) industrie: € 65/m2 - € 70/m2
  • Slagharen Moeshoek: woonlocatie woonkavel: € 63.000/st, werklocatie: € 60 - € 65/m2
  • Balkbrug Katingerveld: woonlocatie woonkavel € 63.000/st, werklocatie € 72,50/m2
  • Gramsbergen de Steenmaat: woonlocatie woonkavel € 63.000/st, werklocatie € 60 - € 65/m2

Wanneer er op een bedrijfskavel een woning gebouwd mag worden hanteren wij een grondprijs van € 63.000 voor de 450 m² die daaraan gekoppeld is. Een rekenvoorbeeld kan dit verduidelijken:

Voorbeeld bedrijfskavel met woningbouw
bedrijfskavel Moeshoek 1.200m2
met bedrijfswoning

kavelprijs voor bedrijfswoning: € 63.000
resterend perceel: 1.200-450=750m2: € 45.000

totale koopprijs exclusief btw € 108.000

10. Kantoren

De grondwaarde voor kantoren is afhankelijk van een groot aantal factoren. Zo spelen factoren als ligging, omvang van het te bouwen object, ontsluiting en bereikbaarheid een voorname rol.

Gemeente Hardenberg kent geen specifieke kantoorlocaties. In beginsel hanteren wij de residuele waarde methodiek bij de grondprijsbepaling voor kantoren, mogelijk aangevuld met een taxatie van de gronden. Veelal wordt in dit specifieke geval maatwerk geleverd.

11. Winkels en horeca

De grondprijs voor winkel- en horecalocaties wordt door middel van de residuele waarde methodiek bepaald. Gelet op de specifieke markt voor dergelijke locaties is een taxatie van de gronden door een onafhankelijke deskundige taxateur de meest aangewezen weg voor een marktconforme grondprijsbepaling.

12. Maatschappelijke voorzieningen zonder winstoogmerk

Onder gronden voor maatschappelijke voorzieningen wordt verstaan: gronden ten behoeve van een ideële en/of publieke functie of bestemming waarop de beoogde activiteiten zonder winstoogmerk plaatshebben. Voor deze categorie geldt een vaste grondprijs van € 70 per vierkante meter.

13. Maatschappelijke voorzieningen met winstoogmerk

Voor deze categorie gronden geldt de residuele grondwaardemethodiek. Maatschappelijke voorzieningen met een winstoogmerk betreffen activiteiten die btw-plichtig zijn. Voorbeelden zijn: commerciële sportvoorzieningen, medische beroepen, voorzieningen voor geprivatiseerde nutsbedrijven, etc. Ook hier kan het instrument taxatie door een onafhankelijke deskundige taxateur worden gebruikt voor een marktconforme grondprijsbepaling.

14. Interne overboekingen gronden binnen de gemeentelijke administratie

Wanneer gronden vanuit het Grondbedrijf intern worden overgeboekt naar gemeentelijke investeringsprojecten, de balanspost Materiële Vaste Activa of anderszins naar posten binnen de Algemene Dienst, gebeurt dat tegen de meest recente boekwaarde van de grond per vierkante meter. Op deze wijze verloopt de interne grondtransactie voor het Grondbedrijf budgettair neutraal.

Andersom: wanneer gronden vanuit de Algemene Dienst naar het Grondbedrijf overgaan (vooral vanwege herontwikkeling), geldt het beleid zoals dat in 2004 is vastgesteld. Overdracht van die gronden heeft plaats tegen reële boekwaarde. Onder het begrip reële boekwaarde is dan te verstaan: de oorspronkelijke aanschafwaarde van de zaak, verminderd met de tot datum overdracht gepleegde afschrijvingen, extra afschrijvingen en andere eenmalige dekkingsmiddelen. Daarbij is ervan uit te gaan, dat de door de Algemene Dienst gemaakte overige reguliere kosten voor beheer en onderhoud van de zaak tot aan moment van overdacht zijn bestreden uit de bij haar berustende (onderhouds-)budgetten. Deze gemaakte, en in de gemeentelijke jaarrekeningen genomen en verantwoorde kosten vallen buiten het begrip overdracht tegen reële boekwaarde.

Woonteam

Heeft u interesse in een bouwkavel in de gemeente Hardenberg? Voor ondersteuning bij het aankoopproces kunt u terecht bij het Woonteam.